文章最後更新日期 : 2022-10-22
因為準備在美國定居10年左右，原本就跟安東尼(老公)設定好，要在美國買房。
等順利拿到簽證到美國後，就開始看房。
美國房市一般在4月份開始會陸續釋出房屋出售資訊，到了暑假是高峰，因為小孩們畢業了，家長們可能轉換學區，或是移往他處定居。2020年疫情期間房市更是火熱，聽說房子還不夠賣。
抵達美國的時間是3月底，我們公寓租約到期為9月底。目標是租約到期前能順利搬家。
如果你還在猶豫買房好還是租房好，就先略過這篇文章。
如果已經決定「我就是要買房」，就繼續看下去。
我們根據看屋的心路歷程，彙整以下買房前不可不知的5點準備及買房流程含費用，可供借鏡及參考。
1、美國買房前 – 5點不可不知的準備
有的人在看房時，總是在原地繞圈圈，看來看去都找不到喜歡的房子，晃著晃著，房市旺季就過去了。
那是因為在看房前沒有做好以下5個買房前的準備。
準備 1 : 你是真的想買房嗎?
買房前第一件要確認的事，就是確認自己真的想買房。
如果打算是在美國短住，還在猶豫該買房還是租房的人，請先確認好意向，再走到下一步。
準備 2 : 決定房屋類型
美國常見的房子主要有3個類型 :
#1 獨棟屋 (Single) House
在台灣就是獨棟別墅。有自己的地，自己的房子，相對較有隱私的居住環境。
除非是荒郊野外，大部分位於社區內的房屋有管委會（HOA, Home Owner Association）。根據管轄內容範圍的差異及位置地點，決定了HOA Fee的高低。
HOA Fee : HOA Fee全名為Home Owner Association Fee，即為社區管理費，一般為社區除草綠化，冬季剷雪，社區設施維護整修等。
#2 連棟屋 Townhouse
連棟屋與獨棟屋一樣，擁有房屋與土地的產權，差別在於牆跟隔壁是連在一起的，私密性較低。
這類房屋在台灣很常見，住在裡面晚上睡覺會聽到隔壁在吼小孩。
同地區的情況下，連棟屋的價格通常較獨棟屋便宜。
#3 私人公寓 Condo
Condo 全稱為Condominium。會稱它為私人公寓，是因為它與一般公寓大樓的產權不一樣。
私人公寓擁有房屋內部的所有權，可以自由交易買賣。沒有土地所有權。
外觀上與Townhouse或一般公寓大樓不一定能看出差異，需進一步確認產權形式。
準備 3 : 確認需求
這一步真的好重要!
可能也會是花你最久時間的一部分。
人總是會希望「魚與熊掌都能兼得」，但通常現實狀況不允許。不同需求，有不同的看屋方向及選屋重點。
需求包含哪些呢?
大概可以歸納出以下5個重點:
#1 買新屋 or 二手屋
新屋可以自己決定房屋怎麼蓋，即便建商有規定的房型，也能有限度地作客製化，達到自身最佳的需求。
二手屋的好處則是相對便宜，如果屋況不錯，說不定直接搬進去就可以了。再不然，也可以考慮適度翻新。
兩者的交屋時程也可能差異甚大。
二手屋就算有貸款流程，可能2~3個月可以完成交屋。
新蓋房屋除非是Quick Move-in House，若是簽約了才開始興建，多半都要等半年以上。
#2 自用 or 投資
自用與投資的看屋重點不同。看房時請務必傳達正確購屋目的給房仲。
#3 房屋地點
家中有學齡兒童的話，學區會是大部分父母考量的重點，這類房子通常一放到市場，很多1周內就被搶走了。要搶這類房子，眼明手快很重要，稍微猶豫房屋就賣掉了。
如果沒有就學考量，一般會就通勤便利性，生活機能等，來決定居住地點。
#4 屋況要求
對於屋齡，房間數，室內面積，室外地坪等若有明確的要求，也能加速配對合適的房屋。
中國人一般很講究風水及房屋坐向，甚至門牌號也可能會是成交的關鍵。如果經紀人是外國人就不一定會知道這些眉角。
#5 周邊環境
「不要住在電纜線旁」，「附近不要有核能發電廠」，「離大馬路遠一點」這些都是對於周邊環境的常見要求，也是房仲需要知道的重要補充資訊。
提供資訊愈多，愈能縮短看屋花費的時間。
準備 4 : 財務規劃，取得銀行貸款預先批准信
若是設定需要貸款，建議於看房前預先準備好銀行貸款預先批准信(Pre-Approval)，證明自己是經過銀行機構評估過，具備貸款資格的人。
當房市非常熱絡時，時間分秒必爭，此文件能讓自己在出價競爭時，至少確保有「參賽權」。
如果打算以「現金支付」買房的人，建議提前準備好財力證明，例如 : Bank Statement。 賣方於雙方簽約時會要求提供此證明，若賣方無法確認你有足夠資產購買他的房子，很可能會轉頭改接受其他人的Offer。
接下來，就是在看屋前先設定預算，並準備好流動資金以應付即將產生的費用，包括 :
#1 訂金
原則上訂金1%即可。
正式簽約時需要支付訂金。
#2 頭期款
一般為房屋成交價的20%，低於20%可能會被要求私人房貸保險 (Private Mortgage Insurance, PMI)。
根據2021年7月的數據，以80萬成交價的房屋為例，頭期款16萬，15年期固定利率的貸款，Bank of America (美國銀行)的貸款利率為2.5%，每月房貸為$4,267。
房貸試算 : Bank of America
雖然銀行試算表有提供不同年期的貸款利率，但實際的利率有可能根據銀行的風險評估而有所不同。
頭期款的比例、個人的信用分數(Credit Score)及其他資產都是評估的指標。
簡單來說，銀行要評估的是 : 「貸款給你，我的風險高不高?」
依據第三方調查單位 Finder 於2021/02的調查，美國維吉尼亞州個人信用分數與貸款利率的發放，在30年期固定利率的貸款上差了0.11%，在浮動利率的差異更明顯。
信用分數 (Credit Score) : 由美國三大信用報告機構 Experian、Equifax 和 TransUnion彙整而成的信用紀錄，包括 : 信用卡刷卡紀錄，貸款金額，還款/欠款紀錄等指標，綜合評比後形成個人的信用分數。 此分數將依據Fair Isaac Corporation公司(簡稱FICO)制定出来的FICO Score，判定信用分數所代表的風險等級。 分數740 - 799 為美國平均水準，分數大於800為優異，小於580為較差等級。
#3 各類手續費
即為Closing Cost，為一次性費用，各州不同。
參考房地產線上平台REDFIN ，Renata Briggman, Realtor及The Mortgage Reports所提供的資料，彙整買方Closing Cost 可包含以下 :
所有買家 :
貸款買家另增費用 :
除了上述費用外，可能還有一些小額的處理費未被列入。需依據實際狀況為準。所有費用發生前，都可詢問經紀人提供報價。
美國買房要準備多少錢來付Closing Cost?
依據第三方調查單位 Finder 於2021/05的調查，以成交價30-40萬之間的房子，維吉尼亞州的Closing Cost為成交價的1.55%~2.06%。
稅前的Closing Cost 平均為$3,357.78，在全美評比中為第27名。如果將稅賦列入的話，整體的Closing Cost算是全美後段班的，為第42名。
所以，美國買房的Closing Cost 約落在成交價的1%-3%左右。
以現金支付買房的人，Closing Cost相對較少。
#4 房屋額外支出
包含 : 清潔費，搬家費，家具購置。
別小看這項費用，家具如果瘋狂買起來也可以非常驚人的。
想知道更多搬家省錢技巧，請看「 美國搬家費用，及新家裝潢如何省錢? 折價券、信用卡、消費回饋，6個搬家裝潢省錢技巧一次告訴你 」。
準備 5 : 最重要是「懂得取捨」
天底下沒有完美的房子。
想要完美的房子，除非自己蓋，否則在選房的過程中，一定要懂得取捨，才不至於錯失機會。
舉例 : 「想要有10英畝的地來養馬」，可能就會遠離市中心，要捨棄部分機能便利性。 「希望住在完善的社區，包含較多的管理服務」，可能HOA Fee就會比較高，社區內房子較為密集。
2、美國買房流程
當你完成前面5個買房前的準備後，就可以進入買房流程。
歸納以下「買房流程7步驟」，說明如下 :
步驟1 : 選擇經紀人
持有州政府頒發的經紀人執照可以協助買家找尋適合房屋，居中交涉、協商、談判等細節，以及最終交易流程的把關。
對於當地事務不熟悉的國外購屋者，經紀人的角色可以帶來很大的助益。
買方經紀人稱Buyer’s Agent，賣方經紀人稱Listing Agent。當你在房地產線上平台看到有興趣的房屋時，除非是Owner自行販售，否則就需要由自己的經紀人，去與賣方的經紀人約時間看屋。
步驟2 : 看房
美國房地產線上平台主要有Zillow與Redfin。如果買房前的5點準備有確實做好，就可立即透過線上平台的篩選功能快速找到符合需求的房屋。
閱覽房屋出售資訊時，除了屋況本身，還有其他重點參考數據。
以Zillow為例，可觀察以下指標 :
- Zestimate : 市場成交價參考
- Price and tax history : 過去成交價及稅賦紀錄
- Monthly Cost : 房屋預估每月成本
- GreatSchools rating : 學區排名狀況
之所以要大家在買房前確認好需求，就是避免在看房時愈看愈迷茫，陷入「這間的廚房很漂亮」，「那間的臥室很寬敞」的左右為難。
浪費自己的時間的同時，也可能讓經紀人離你而去。
只要目標清楚明確，反而可以享受看房的樂趣。進入一間新房屋，就算不合自己心意，也能欣賞別人的裝潢及房屋構造，作為自己新家的裝潢參考。
Open House : 有些房屋提供假日Open House，當天為公開開放參觀，賣方經紀人會於現場提供解答。學區附近房屋若有Open House，很常3天內就賣出。
步驟3 : 出價與議價
出價可以參考線上平台整理出的近期市場價格，買方很容易可以找到合理的價格。但是否成交，則取決於市場狀況。
若是學區附近的物件，有時還能高於標價的情況售出。
屋況較差的房屋，即便有Open House，可能還乏人問津。
你會喜歡房子，通常其他人也會中意。擁有現金支付條件的人，也會比需要貸款的人容易取得成交的優先權。
一旦願意出價，買方經紀人會協助買家開立出價合約(Offer)，內容包含出價金額及希望交屋時間。賣家則可能提供Counter Offer還價或修改條件。此為議價過程，也是雙方確認買房相關細節的過程。
待雙方簽署出價合約後，則進入正式簽約流程。
步驟4 : 簽約並支付訂金
當買賣確認同意成交價格及相關附加條件後，則需正式簽署合約，並通過法律審查。
一旦合約成立後，第三方公證託管公司(Escrow)即接手買賣雙方手續，確保合法完成手續，產權歸屬正確，並保護交易過程中資金安全。
一般會需要支付訂金，並交由Escrow託管。訂金約為成交價的2%~3%。我們當時簽約只支付1%訂金。
合同是正式的法律文件，雖然以制式合約為主，買方經紀人會站在買方的立場，討論或告知關乎買方權益的重要條文。
以下列出4項我認為重要的簽約內容及應留意的附加條件 (Contingency) :
#1 成交價 (Purchase Price) & 付款方式 (Payment)
確認成交金額正確並提供付款方式。
現金支付較為單純，需要的文件少，整個流程較快。
若以貸款支付，合約上提供貸款方式，金額比例等基本資訊。貸款的進度對於流程影響很大，若能於買房前先提前了解貸款能力的話，比較不容易失去買房機會。
#2 房屋移轉 (Settlement Closing Date)
雙方訂定合理房屋流程正式移轉日期，於指定的律師事務所完成作業。
貸款者須自行評估貸款作業時間，審視此日期訂立是否可以達成。
在我們這次的制式合約中，未能如期履行移交的一方仍有10天的寬限期。
#3 房屋鑑價 (Appraisal Contingency)
買賣時會對房屋做鑑價，有的買家會依據鑑價結果來決定是否重啟議價。
我們的合約內要求鑑價期間為15天內，需由買家自行通知貸款銀行。現金買家則可指定鑑價單位進行。
買方也可以在合約簽訂時，不要求事先做鑑價要求，單純參考房地產線上平台公告的數據，直接決定簽約。
#4 房屋檢查 (Property/Home Inspection)
合約簽訂後，買家一般會進行Home Inspection，作為房屋屋況的了解，看看是否需要做修繕。
買家可於簽約時將Home Inspection列為附加條件，拿到驗屋報告後再與賣家針對需維修部分交涉。
也可以放棄此附加條件，畢竟愈少附加條件，成交機會愈高。買方需自行評估。
步驟5 : 房屋檢查
買方可以自行聘僱或是由買方經紀人合作之專業Home Inspector完成房屋的檢查。檢查內容主要針對房屋的地基、屋頂、結構、設施等重要項目進行全面檢查，並於完成後提供房屋檢查報告。
房屋檢查報告並非貸款流程需要的文件，但仍建議進行檢查。畢竟花了那麼大筆錢買入一棟房屋，特別是二手屋，總該多了解屋況以利未來可能的修繕及維護工作先做好功課。
步驟6 : 貸款及保險
在雙方完成簽約後，買家需於指定時間內遞交貸款申請，貸款銀行會進行房屋鑑價，確保該房產是否符合市價並決定核貸金額。前述提及的貸款買家另增費用，則在此流程期間產生。
步驟7 : 過戶及交屋
貸款申請核准後，同時產權過戶調查完成，在律師的協助下，將房屋產權移轉並登記在州政府。一切手續皆合法完成後，Escrow才會將房子產權交給買家，將購屋款項交給賣家。
如無意外，房屋會依據合約上的交屋日進行交屋；若賣家想提前交屋，經雙方同意也可進行合約更改。
待收到產權過戶確認後，恭喜你，房屋就正式歸你所有。
雙方依合約約定之時間，完成交屋。
3、心得
這次買房過程，花最久時間的是在「確認需求」這部分。
希望房子在機能方便的市區，卻又希望可以有大一點的地，可以在家開心農場，如果後院能有一個池塘，那就更棒了。偏偏機能好的繁華市區，土地就是小，兩者勢必取捨。
當你放下堅持，決定往清晰的目標邁進時，接下來就是等著那一股的「衝動」。
我們最後買的房子成交的理由有點搞笑，竟是「門牌號有個8」，象徵「一路發」!
買房跟選伴侶很像，往往最終選擇的對象並非當初設定好條件的理想對象，而是那個最能讓你有結婚衝動，最對你味的人。
這就是緣份。
美國生活實用系列文章 :
美國買房 | 你不可不知的5點買房前準備 (含買房流程及費用)
謝謝你的分析，我們最近正要在維州買房，很實用。我尤其喜歡最後一段的伴侶論☺️
很高興你喜歡這篇文章。希望你也能很快找到滿意的房子。